상가임대차보호법 부당한 임대료인상 요구 시에
상가건물 임대차보호법 등 현행 법률은 임차상인 권리를 보호하는 데 제 역할을 수행하지 못한다는 지적이 끊임없이 나오고 있습니다. 현행법상 임대로 증액 상한요율을 알지만, 건물주의 비위를 상하지 않게 하기 위해 울며 겨자 먹기로 임대료 인상에 따르는 임차인이 많은데요. 큰 금액을 투자했어도 임차인 의지와 상관없이 가게 문을 닫아야 하는 사례도 계속해서 발생하고 일어나고 있습니다. 서울시는 임차상인 권리를 개선하고 피해를 예방하기 위해 최근 법무부와 국토교통부에 상가건물 임대차보호법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등의 개정을 건의했습니다. 이번 건의는 서울시가 운영 중인 상가임대차상담센터와 분조위에 접수된 내용을 토대로 마련했습니다.
해당 건의안에는 분쟁조정 절차 참여 의무화에 관한 내용도 담겼습니다. 현행법상 상가 임대차 분쟁 조정은 강제성이 없기에 계약 당사자 모두가 동의해야만 진행할 수 있습니다. 상대가 조정 참여를 거부한다면 각하로 종결 처리되는데요. 2019년부터 작년 10월까지 분조위에 접수된 분쟁조정 중 상대방의 참여거부로 각하된 건만 40%에 달합니다. 이 경우 소송을 통해 분쟁 해결이 가능합니다. 서울시에 따르면 분쟁 유형은 임대료 조정이 가장 많았으며, 계약해지, 수리비, 계약갱신, 권리금 등이 뒤를 이었습니다. 서울시는 피신청인의 분쟁조정 참여를 의무화해야 한다는 점을 강력하게 주장하고 있습니다.
코로나19 사태 발발로 자영업자부터 모든 국민이 경제적 어려움을 겪고 있습니다. 특히, 자영업자 중에서는 가게 문을 닫는 경우가 많습니다. 하지만, 일부 자영업자들은 오랫동안 가꿔온 가게로 찾아오는 단골손님들 덕에 어렵지만 가게 운영을 이어가고 있는데요. 하지만 이러한 자영업자들의 어려운 상황을 악용하여 상가 월세를 터무니없이 높은 가격으로 인상하려는 건물주들도 상당히 많습니다. 협상 요구도 거절하며 막무가내로 높은 월세를 요구하는 임대인, 과연 법적으로 문제가 없는 걸까요? 상가를 운영하는 임대인이라면 오늘 알려드리는 내용을 반드시 숙지하셔서 피해를 보는 일이 없으시길 바랍니다.
임대인의 과도한 월세 인상을 막고, 세입자의 권리를 보장하는 내용이 적용되는 대상은 지역마다 다르고 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법을 통해 보호되는 세입자의 권리에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 첫째, 임대차 존속기간 보장을 통해 최대 10년 동안 계약갱신 요구권이 보장됩니다. 2018년 10월 16일 이후로 최초 계약을 체결 혹은 갱신을 한 임대차에 대해서는 임차인에게 재계약을 진행할 권리가 있습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 임대인은 원래의 월세 또는 보증금의 5%의 금액을 한도로 월세나 보증금을 증액할 수 있습니다.
둘째, 임차인이 사업자 등록을 진행하면 대항력 발생으로 건물주가 바뀌더라도 임차권 주장이 가능하고, 대항력 취득으로 확정일자를 받았다면 우선변제권도 보장됩니다. 우선변제권은 경매 혹은 공매 진행 시 단순채권자보다 우선적으로 변제가 가능한 권리를 말합니다.
상가임대차보호법에 보증금 및 월세 증액 청구는 5%를 넘기지 못한다고 명시되어 있습니다. 또한, 건물주가 임차인에게 증액을 청구한 이후 1년 동안은 임차인에게 추가적인 증액을 요구할 수 없습니다. 또한, 상가임대차보호법이 적용되기 위해서는 환산보증금 잘 살펴보셔야 하는데요. 환산보증금 기준을 넘지 않고 계약갱신요구권 행사가 가능한 임차인만 위 법이 적용될 수 있습니다. 환산보증금은 지역별로 다르게 산정되고 있으니 자신의 지역에 맞는 기준에 따라 해당 내용을 살펴보시길 바랍니다. 환산보증금 기준을 넘는다고 해서 건물주가 마음껏 임대료 인상이 가능한 것은 아닙니다.
위 요건이 충족되는 임차인에게 건물주가 5%가 넘게 월세를 인상했다면 부당이득반환청구 소송을 통해 부당하게 지급한 월세에 대해 돌려받을 수 있습니다. 또한, 임차인이 상가 임대료 인상을 거절한다는 이유로 건물주가 갱신 요청을 거부하거나 계약을 해지할 수는 없습니다. 이러한 상황으로 다툼이 생겼다면, 소송으로 법원의 객관적 판단을 받아 문제를 해결하실 수 있습니다. 모두가 경제적으로 어려움을 겪고 있는 만큼, 임차인과 임대인이 쉽게 합의를 보기란 더욱 어려워졌습니다.
자신의 상황에서 소송을 진행해볼 수 있는지 헷갈리시는 분들이 많은데요. 전문 변호사와의 상담을 통해 자신이 상가임대차보호법 기준에 따라 법적인 보호를 받을 수 있는지는 확인하시고 가장 적절한 방안으로 문제를 해결하시길 바랍니다. 기존 임차인에게 5% 이상 임대료 인상이 어려워지면서 새로운 세입자를 받기 위해 계약갱신을 거부하는 사례가 계속해서 증가하고 있습니다. 정당한 이유 없이 임대인으로부터 계약 갱신을 거절당했다면 법률사무소 에이엘의 도움을 받아 소송으로 분쟁을 해결해보시길 바랍니다. 에이엘은 전문 변호사가 카카오톡과 네이버톡톡을 통해 실시간 무료법률상담을 도와드리고 있으니, 언제든지 연락해주셔서 최선의 해결책을 받아보시길 바랍니다.
[출처] 상가임대차보호법 부당한 인상 요구 시에 | 작성자 lawal
